Conheça as respostas para as dúvidas mais comuns
Entrou em vigor no dia 18/04/2014 a nova norma da ABNT, 16.280, que regulamenta as reformas em edificações, tanto na parte das unidades como nas áreas externas.
Como qualquer novidade, a nova regra gerou muitos questionamentos.
Pensando nisso, o SíndicoNet escolheu as perguntas mais recorrentes e conversou com engenheiros, advogados, administradores de condomínios e um diretor do Secovi para esclarecer todas as dúvidas. Confira abaixo:
1- É necessário pedir autorização para o síndico mesmo se eu for executar apenas uma pintura?
Se for apenas pintura, e nada além de pintura, dentro da unidade, não precisa de ART e nem de RRT e nem de autorização do síndico.
2- A regra vale para quem já começou a reforma antes do dia 18/04/2014?
É importante lembrar que mesmo antes dessa data, os moradores já deveriam elaborar um plano e enviá-lo ao síndico, quando fossem efetuar alguma mudança que impactasse na estrutura da edificação.
Com a norma, porém, o síndico ganhou mais força para exigir esse plano. Por isso, mesmo aqueles que começaram alguma alteração antes do dia 18/04, devem sim submetê-la ao crivo do síndico.
3- Se a norma da ABNT não é uma lei, por que preciso segui-la?
Realmente as normas da ABNT não são leis. Porém, se houver algum acidente, o síndico e o morador que fez a reforma serão responsabilizados, já que a jurisprudência, ao longo do tempo, mostra que o caminho “correto” a ser seguido é o de obedecer às normas da ABNT, mesmo que as mesmas não tenham força de lei.
4- É necessário pedir autorização para o síndico mesmo se for trocar apenas o piso?
A questão principal não é a troca do piso por um material semelhante. É a remoção do piso antigo com a utilização de marretas e ferramentas de alto impacto. Se houver o uso desse tipo de ferramental, é importante que a substituição seja feita por uma empresa especializada, e que a mesma forneça um ART ou RRT. Outro ponto a se destacar é o peso do novo piso, que pode ser incompatível com a estrutura da laje.
5- A nova norma serve também para as áreas comuns do condomínio, como reparo das quadras, churrasqueira e salão de festas?
Sim. Porém, como nesses casos geralmente envolvem grandes somas, já era comum a escolha por uma empresa especializada e capacitada que oferecesse responsabilidade técnica pelo projeto.
6- Quem irá fiscalizar se o síndico realmente está cobrando as ARTs dos moradores que estão reformando as suas unidades?
Como é um assunto de interesse de todos, os próprios moradores podem cobrar do síndico a fiscalização correta, seja por meio de uma comissão de obras que ajude o síndico a receber os projetos e ARTs ou RRTs, ou pelas assembleias de condomínio.
7- Como o síndico pode agir quando um morador seguir com a obra mesmo sem apresentar a ART/RRT?
O síndico pode parar a obra de diversas formas. O ideal, porém, é fazer um pedido formal e protocolado da ART ou RRT. Depois disso, caso não seja atendido, ele pode pedir o embargo da obra na prefeitura, fazer um B.O. relatando o ocorrido, ou ainda entrando com uma ação na Justiça, com um pedido de paralisação da obra. Outra saída é simplesmente não deixar o material ou os funcionários da unidade em reforma entrarem no condomínio.
8- É necessário que o síndico tenha apoio de alguma empresa ou de um engenheiro para validar as ARTs recebidas?
Para se resguardar, principalmente no caso de grandes reformas, é recomendado que o síndico tenha com quem dividir a responsabilidade de analisar os projetos e as ARTs ou RRTs. Por mais que esses documentos atestem que a obra não trará problemas para a edificação, o síndico, sozinho, muitas vezes não tem condições técnicas de avaliar o que está ali.
Uma saída é que o síndico contrate uma empresa especializada nesse tipo de serviço – deve haver necessariamente um engenheiro responsável na empresa. Outra alternativa é que a administradora do condomínio ofereça esse serviço, mas cobre à parte do empreendimento.
Uma terceira opção, ainda, é poder contar com algum morador que seja engenheiro ou arquiteto para ajudar o síndico na leitura dos projetos e suas devidas aprovações.
9- Qual a diferença entre Laudo, ART e RRT?
Um laudo é fruto de uma análise de assunto técnico. A ART é uma Anotação de Responsabilidade Técnica, emitida pelo CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia). O RRT é o Registro de Responsabilidade Técnica, emitido por um profissional vinculado ao CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo).
O laudo não serve para assegurar ao síndico sobre a obra, mas a ART ou a RRT, sim.
10- E quando é o próprio síndico que está fazendo obra dentro de seu apartamento e derrubando paredes e tirando vigas?
Nesse caso, o ideal é que se forme uma comissão de obras aprovada em assembleia, com poder de fiscalização e que a mesma peça para o síndico toda a documentação pertinente à obra.
Caso o síndico não obedeça às regras instituídas em assembleia, o mesmo poderá ser deposto pelos trâmites legais (um quarto dos condôminos convoca assembleia para esse fim, e a maioria simples vota pela destituição), e dessa forma, o mesmo será obrigado a seguir o que pede a norma.
11- Para instalar ar condicionado, rede de proteção ou banheira, precisa de ART?
Para instalação de ar condicionado e banheira, sim, já que muitas vezes essa alteração vai incluir quebra de paredes e pode mexer com a parte estrutural da edificação. A rede de proteção não precisa de ART ou RRT, só deve ser instalada, porém, após a coletividade do condomínio escolher um modelo específico.
12- Para reformas na parte elétrica precisa de ART?
Na grande maioria dos casos de reforma, onde há necessidade de um engenheiro eletricista, sim. Não há necessidade para a mera manutenção com pequenos reparos, situações em que basta um técnico eletricista.
13- Para efetuar reparos hidráulicos, provenientes de infiltrações/tubulações em geral, precisa de ART?
Depende. Se for apenas uma intervenção para manutenção e depois disso, tudo voltar ao seu estado normal, não. Mas se houver necessidade de usar ferramental de alto impacto, ou perfurar uma laje, por exemplo, nesse caso a ART ou RRT são recomendados, sim.
14- Fechamento/envidraçamento de sacadas precisa de ART?
Precisa de ART à medida que é uma obra relativamente grande e que pode afetar a estrutura da edificação.
15- Substituição do forro de gesso precisa de ART?
A princípio, não. Como ali já existia o mesmo material, colocá-lo novamente ali não acarreta em prejuízo para a estrutura. Entretanto, se o novo forro for muito diferente que o original ou mais pesado, precisa de ART.
16- Reparo nas instalações de gás precisa de ART?
Sim, tanto pela intervenção na estrutura, como pelo risco de explosão ou vazamento que envolve a obra.
17- Além da ART ou RRT, o que mais o morador deve entregar no momento de pleitear a autorização da obra?
O morador deve entregar um escopo da obra, que deve explicar quais serão as alterações desejadas, um cronograma da mesma, que mostre quanto tempo a mesma deve durar, e se vai haver ruídos e em qual período. Também se deve entregar os nomes das empresas que estarão efeutando o reparo, além dos funcionários envolvidos na obra.
Fontes consultadas: SindicoNet, André Luiz Junqueira, assessor jurídico da Schneider Advocacia, Gabriel Karpat, diretor de condomínios da administradora GK, Alexandre Marques, advogado especializado em condomínios, Zeferino Velloso, engenheiro e diretor da VIP, Vistorias Inspeções Prediais, Alberto dos Santos, engenheiro civil e Secovi-SP