Síndico tem que saber avaliar os riscos do condomínio
A menor probabilidade de sofrer furtos ou assaltos é a principal razão para as pessoas se mudarem de casas para apartamentos. Soma-se a isso a despreocupação com a manutenção diária das áreas em comum, que fica por conta do condomínio. Assim, sobra para o proprietário apenas o cuidado com o interior do seu imóvel. Acontece que os edifícios, residenciais ou comerciais, oferecem inúmeros outros riscos que exigem atenção do síndico, dos moradores e dos funcionários.
Mas que riscos são esses? Como identificá-los? O consultor Carlos Alberto dos Santos explica que falta, à maioria dos síndicos, experiência e entendimento sobre o que é risco. Com base em sua experiência de 25 anos no mercado ele elaborou um manual de contingência para auxiliar os gestores de condomínios a identificarem e solucionarem os problemas. "Normalmente, os síndicos têm vida particular, trabalham fora e deixam as responsabilidades para o zelador, que também não tem treinamento adequado", afirma.
Ele usa como exemplo um condomínio a quem prestou consultoria. Na brinquedoteca havia um ventilador mal instalado, com fios pendurados numa altura que algumas crianças poderiam alcançar.
"Normalmente a criança está acompanhada de um adulto. Mas em um momento de distração ela pode mexer no fio. Se ocorrer um acidente, o síndico pode ser acionado judicialmente", explica.
Esse é apenas um exemplo. Santos conta que já entrou em um edifício em que a empresa contratada para instalar o circuito fechado de TV passou a fiação por cima da tubulação de gás. Na maioria dos condomínios, o sistema de hidrante apresenta problemas.
"É preciso tomar muito cuidado com prestadores de serviços, pois nem sempre eles trabalham corretamente. Buscam o que é mais fácil, mesmo que esteja em desacordo com as normas. Quanto aos hidrantes, se estiverem danificados, os bombeiros pouco poderão fazer para ajudar em caso de incêndio", alerta.
Santos já aplicou a metodologia de seu manual em cerca de 100 condomínios na Grande São Paulo. No dia 12 de março, inclusive, ele ministrará palestra voltada a síndicos, zeladores e administradoras sobre o tema na sede da AcigABC (Associação das Construtoras e Imobiliárias do ABC), em São Bernardo, a partir das 18h30. Outras informações podem ser obtidas por meio do telefone 11 4121-5335.
Cuidadoso
Síndico de um edifício antigo no Centro de Santo André, o psicólogo Fábio Montemor Fernandes, 51 anos, identificou alguns problemas sérios para serem resolvidos no condomínio. O problema é a falta de dinheiro, já que as ações exigem altas somas.
"O prédio foi inaugurado em 1961, época em que não existia computador e outros eletrodomésticos comuns no dia de hoje. A fiação é antiga e precisa ser trocada", explica, enquanto mostra a caixa se força, com sistema de fusível ultrapassado e fiação elétrica velha e misturada com os cabos de telefonia.
Fernandes disse que já foram gastos R$ 50 mil com a modernização do elevador e avalia os custos para trocar o sistema hidráulico. "Já trocamos parte do encanamento na junção com os registros de saída da caixa d´água, mas é preciso trocar do prédio todo. É muito dinheiro, não dá para fazer de uma vez. Cada ano resolveremos um problema".
Morador de um condomínio em Rudge Ramos, em São Bernardo, Alexandre Ribeiro, conta que passou por situação difícil por causa da falta de manutenção de um registro de água. Um parente foi ajudar a trocar a torneira da pia da cozinha, mas esqueceu de fechar o registro.
A água começou a jorrar com força. Desesperado, ele tentou fechar o registro interno do apartamento e não conseguiu. Subiu ao terraço, mas o registro geral também estava danificado. "Alagou o meu e o apartamento de baixo. Por causa desse defeito no registro do edifício, o condomínio arcou com os custos", lembra.