Revista Direcional Condomínios – Edição 139

Nunca houve tanta procura por varandas fechadas: seja para acompanhar o modismo dos apartamentos novos, ou para aumentar a área social aproveitável da unidade, inúmeros moradores de condomínios têm saído em busca de aprovação para o fechamento de suas sacadas. É aí, justamente, que costumam começar os conflitos.

O tema é polêmico porque esbarra na questão da alteração das fachadas e também na alteração da área computada pela Prefeitura como construída por apartamento. “Varanda aberta não é considerada área construída. Fechada, sim”, aponta o advogado Michel Rosenthal Wagner, que chama atenção para outro ponto interessante: “Tem se usado uma outra nomenclatura: envidraçamento de varanda, ao invés de fechamento. O simples uso de um novo nome não elimina o fato de que é, sim, uma alteração de fachada.”

As empresas que oferecem o envidraçamento vendem a ideia de que não se trata de alteração de fachada pela estrutura não possuir caixilhos, apenas vidro. Michel recomenda o bom senso: para início de conversa, consultar um arquiteto. “Uma questão relevante é a pouca observância ao direito do cidadão à estética da cidade, ou seja, a fachada é direito da municipalidade e sua população, e não apenas do seu proprietário. Devem ser chamados os profissionais da arquitetura para assessorar o condomínio. A lei brasileira preocupou-se em proibir ao condômino, e não ao condomínio, alterar a fachada”, complementa Michel.

Para o advogado, o tema deve ser discutido com base no Código Civil, em seu capítulo Condomínio Edilício, e ainda nos dispositivos relativos ao Direito de Vizinhança, que dizem que: são direitos do condômino usar das partes comuns contanto que não exclua a utilização dos demais; são deveres do condômino não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e das esquadrias externas; a realização de obras no condomínio depende: se voluptuárias (para o prazer, deleite), de voto de dois terços dos condôminos e se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

Os quóruns para aprovação de mudanças são rígidos, entende o advogado, indo de 2/3 à totalidade dos co-proprietários.“O tema é conflitante. E se a obra for útil, necessária e que venha a alterar a fachada aproveitando-se para valorizar o patrimônio? Qual o quórum mais coerente?”, questiona.

Para Michel Wagner, quando o que está ocorrendo é com certeza a alteração de fachada, é obrigatória a concordância de todos os proprietários, e quando se fala de utilidade e necessidade, tem-se aceitado a vontade concordante de pelo menos 2/3. “Cada caso é um caso. Existe até a possibilidade de se garantir judicialmente a vontade da maioria, mesmo que haja condôminos resistentes a ela, suprimindo a vontade de uma minoria abusiva”, esclarece.

Há também questões técnicas a serem avaliadas quando se trata dos fechamentos das sacadas, como pesquisar se o edifício tem condições de receber o sobrepeso das estruturas de vidro. Valter Galdino, designer de interiores que trabalha há sete anos com envidraçamento de terraços, afirma que a construtora deve ser consultada nesse sentido. Valter exemplifica: um envidraçamento com vidro de 10mm de espessura, medindo 42 metros quadrados, pesa cerca de 1200 quilos. “É preciso multiplicar esse valor pelo número de andares do prédio para saber se o edifício suporta esse acréscimo na fachada.”

Na opinião do advogado Michel, para chegar a uma solução o condomínio deve conversar e debater o assunto. “A lei deve ser sempre respeitada e seu espírito preservado, evitando-se assim alterações que venham a ferir a harmonia estética, a concepção do projeto arquitetônico.”

Michel frisa, porém, que deve-se procurar a melhor utilização dos espaços construídos e uma melhor convivência entre vizinhos. “Deve-se buscar não somente a felicidade e recompensa moral de ver sua propriedade com um belo aspecto externo, mas também a coerência e bom senso para saber que este aspecto valoriza o patrimônio comum e o de cada um.”