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Sempre que se fala a respeito do assunto inadimplência nos condomínios surgem algumas questões que são de ordem prática e que demandam a interpretação do texto legal, ou seja, o Código Civil e a Convenção Condominial.

É necessário distinguir a inadimplência do atraso no pagamento, porquanto as conseqüências são amplamente diferentes.

O Código Civil garante a todos os condôminos o direito de participar ativamente nas assembléias condominiais, qualquer condômino, desde que esteja quites com suas obrigações perante o condomínio.

Quando se fala em quitação das obrigações perante o condomínio, o legislador definiu que é possível efetuar o pagamento da cota condominial na data previamente determinada para o seu vencimento.

O atraso no pagamento da cota condominial é o não pagamento na data previamente determinada, mas cuja realização é possível desde que acrescidos de multa, juros e atualização monetária.

O atraso no pagamento da obrigação condominial também se estende para as eventuais multas aplicadas à unidade autônoma, quando ocorre o descumprimento do regulamento interno ou da convenção condominial.

Por sua vez, a inadimplência é caracterizada pelo não pagamento da cota condominial (ou da multa prevista na convenção e aplicada pelo síndico) onde o comportamento do condômino no sentido da omissão do cumprimento da obrigação ultrapassa o período previsto na cobrança original.

Assim, normalmente é previsto no boleto bancário a data do vencimento, bem como se estipula a possibilidade de pagamento com os acréscimos legais até uma determinada data, a qual uma vez ultrapassada caracteriza a inadimplência.

Para tentar restringir a inadimplência, que causa diversos problemas financeiros aos condomínios, foi estabelecida uma lei estadual, que permite o protesto desse tipo de débito, porém sempre será necessário analisar cada situação, no caso a caso, a fim de verificar se esse tipo de providência não acarretará mais custos do que benefícios ao condomínio, já que o mero protesto não é garantia do pagamento.

De qualquer forma, para controlar esse fenômeno comum em diversos condomínios, uma das sugestões é o controle de gastos, evitar o descumprimento da previsão orçamentária, informar com clareza aos condôminos e agir de modo preventivo, ou seja, ao menor sinal de que o atraso se transformará em inadimplência, o síndico deve agir no sentido de evitar esse tipo de transtorno.

No que diz respeito às multas aplicadas pelo síndico, em razão de comportamentos contrários à convenção ou ao regulamento interno, há necessidade de que sejam obedecidos alguns critérios, sem os quais não se configura a inadimplência.

Com efeito, no caso das multas por descumprimento da convenção ou do regulamento interno, há necessidade de que o síndico comunique por escrito o infrator, permitindo que o mesmo tome conhecimento formal da infração, assim como, seja concedida a possibilidade de recurso à assembléia geral, que é o órgão que irá julgar a situação, confirmando ou não a penalidade.