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Bem vindo à Solu>ção

Seja bem vindo à Solução Serviços Para Condomínios, uma empresa destinada exclusivamente à administração de condomínios na cidade de Caxias do Sul - RS. Com mais de vinte e seis anos de experiência e tradição, temos as melhores soluções administrativas do mercado para o seu Condomínio, contando com um moderno sistema de informações e processos automatizados. Prestamos atendimento sério, honesto e inovador, visando sempre o bem-estar e a satisfação de nossos clientes.

Rapidez

Rapidez e eficiência no atendimento são dois requisitos básico para uma boa administração. A Solução preza pelos mesmos a fim de atender seus clientes da melhor forma possível.

Inovação

Contando com uma equipe interna de tecnologia da informação, a Solução busca estar sempre adequada às inovações tecnológicas, se mantendo sempre atualizada no quesito inovação.

Tradição

Desde o ano 2000 a Solução oferece excelência na prestação de serviços administrativos, sempre atuando com responsabilidade, transparência, inovação e rapidez.

Nossos Departame>ntos

Administrativo
Cobrança
Financeiro
Jurídico
Manutenção
Pessoal

Administrativo

Ocorrências Condôminos / Avisos / Advertências / Multas
Aplicação de Convenção Condominial e Regulamento Interno
Convocação e Assessoria em Assembléias / Editais
Conciliação e Assessoria de Conflitos Condominiais
Orientação Administrativa a Condôminos e Síndicos
Cobrança de Reserva de Salão Festas / Churrasqueira
Espaço para Arquivo Condomínio

Cobrança

Emissão de Boletos de Taxas Condominiais
Cartas de Cobranças Administrativas
Acordos Extrajudiciais
Acompanhamento de Inadimplência e Processos Judiciais
Leitura de Água e Gás Individualizado

Financeiro

Contas à Pagar / Acompanhamento dos Pagamentos Diários
Pagamento de Fornecedores
Prestação de Contas Mensal e Relatório Financeiro
Conciliação Bancária
Previsão Orçamentária / Redução Custos
Investimentos e Fundo de Reserva Condomínio
Conta Bancária de Fundo de Reserva Condomínio

Jurídico

Departamento Jurídico “Especializado na Área Condominial”
Assessoria Jurídica ao Síndico e Membros Administrativos
Assessoria Jurídica ao Condômino
Assessoria Completa ao Condomínio: Áreas Civil e Trabalhista
Acordos Extrajudiciais
Processos Inadimplentes
Assessoria Jurídica em Assembléias

Manutenção

Acompanhamento de Orçamentos Anuais dos Condomínios (Seguro Prédio, Sistema Contra Incêndio, Pára-Raios, Dedetização, Limpeza Caixas D'Água)
Acompanhamento de Manutenções
Assessoria em Orçamentos do Condomínio
Negociação com Fornecedores e Acompanhamentos de Contratos de terceiros
Compra de Materiais para Condomínio

Pessoal

Folha de Pagamento
Recolhimentos de Encargos Sociais
Acompanhamento de Exames Médicos
Acompanhamento de Férias
Assessoria à Documentação de Empresas Terceirizadas dos Condomínios
Recolhimento Fiscal Prestação de Serviços
Rescisão e Homologação de Funcionários

Fique por Dentro - Últimas Notícias

Multa de condomínio

Síndico Online

Você realmente sabe o que pode e o que não pode?

A vida de um síndico gira em torno do bem-estar do prédio que ele ajuda a administrar. Por isso, ele deve saber como fazer valer as regras e, mais importante, conseguir conciliar da melhor forma possível as diferenças e os problemas que possam aparecer. E é aí que entra a tão temida multa de condomínio.

Quando você já sabe quais são os direitos e deveres do morador, fica mais fácil de identificar os comportamentos fora do estabelecido no regimento interno, em que alguém deve interferir. Mas antes, é importante entender a gravidade da situação.

Multa x advertência

Música muito alta, cachorro sem coleira, carro ocupando duas vagas, barulho de salto alto e reformas em horários inapropriados. Se você se sente incomodado com alguma dessas atitudes, a primeira ação é registrar o problema com o zelador ou o síndico. Se possível, a ocorrência deve estar por escrito, com datas e horários, para ter como prova, caso necessário.

Fiador responde por juros desde a data de vencimento dos aluguéis não pagos

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, no caso de inadimplemento de contrato de aluguel e execução do fiador, este é obrigado a suportar os juros de mora desde o vencimento das parcelas não pagas, e não apenas a partir de sua citação.

Seguindo o voto do relator, ministro Luis Felipe Salomão, a Turma manteve decisão das instâncias ordinárias e negou recurso especial interposto por um fiador condenado a responder pelos aluguéis não quitados na época devida, com juros moratórios desde o vencimento.

O dono do imóvel alugado havia ingressado com ação de despejo por falta de pagamento, cumulada com a cobrança de aluguéis e encargos, requerendo a citação dos fiadores.

Previsão contratual

Para o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, existindo cláusula de responsabilidade do fiador até a entrega das chaves, a mera prorrogação do contrato não extingue a fiança. Como o contrato especificava o valor do aluguel e a data de pagamento, os juros moratórios deveriam incidir desde o vencimento de cada parcela, de acordo com o artigo 397 do Código Civil.

Em sua defesa, o fiador alegou que o início da fluência dos juros deveria se dar na citação, e não como entendeu o tribunal estadual. Para ele, na qualidade de fiador, não tinha a obrigação de pagar os aluguéis no vencimento, pois a obrigação seria do locatário, que recebia os documentos para pagamento em sua residência.

Ao analisar o recurso, o ministro Luis Felipe Salomão observou que a questão controvertida consistia em saber se os juros de mora referentes a débito do fiador, relativo a prestações mensais previstas no contrato de locação de imóvel urbano, correm da mesma forma que para o afiançado ou somente a partir da citação.

Devedor subsidiário

O magistrado destacou que, segundo a Súmula 214 do STJ, o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento com o qual não consentiu e, por razões de equidade, também não pode ser responsável por despesas judiciais antes de sua citação, visto que não lhe foi dada a possibilidade de satisfazer a obrigação que afiançou.

Porém, o ministro lembrou que a fiança não constitui obrigação distinta da contraída pelo afiançado, colocando-se o fiador na condição de devedor subsidiário. Na fiança, afirmou o ministro, o fiador se obriga a satisfazer uma obrigação assumida pelo devedor e, salvo pactuação em contrário, ele assume também os acessórios da obrigação principal.

Para Luis Felipe Salomão, "a mora ex re independe de qualquer ato do credor, como interpelação ou citação, porquanto decorre do próprio inadimplemento de obrigação positiva, líquida e com termo implementado, cuja matriz normativa é o artigo 960, primeira parte, do Código Civil de 1916, reproduzido no Código Civil atual, no caput do artigo 397".

Razão singela

Diz o artigo 397 que, nessas situações, o inadimplemento da obrigação "constitui de pleno direito em mora o devedor". O parágrafo único desse artigo estabelece que, "não havendo termo, a mora se constitui mediante interpelação judicial ou extrajudicial".

"Assim", acrescentou o ministro, "em se tratando de mora ex re, aplica-se o antigo e conhecido brocardo dies interpellat pro homine (o termo interpela no lugar do credor). A razão de ser é singela: sendo o devedor sabedor da data em que deve ser adimplida a obrigação líquida, porque decorre do título de crédito, descabe advertência complementar por parte do credor".

Ele concluiu que, portanto, "havendo obrigação líquida e exigível a determinado termo - desde que não seja daquelas em que a própria lei afasta a constituição de mora automática -, o inadimplemento ocorre no vencimento".

Salomão observou ainda que o artigo 823 do Código Civil "prevê expressamente que a fiança pode ser em valor inferior ao da obrigação principal e contraída em condições menos onerosas, limitando-se, todavia, ao valor da obrigação principal". Assim, segundo ele, diante dessa expressa previsão legal, seria possível ao fiador pactuar que a incidência dos juros de mora se desse apenas a partir de sua citação, o que não ocorreu no caso.

Fonte: Superior Tribunal de Justiça

Fachada do apartamento: Área privativa ou comum?

Alteração da fachada do apartamento: afinal, ela representa propriedade exclusiva de seu proprietário ou é considerada área comum do condomínio?

Ao adquirirmos uma unidade em um edifício de apartamentos, entendemos que tudo o que se encontra nos limites desta área, o que inclui suas portas, guarnições, esquadrias, paredes externas, varanda, piso seja este da varanda ou do hall de entrada, referem-se à propriedade exclusiva e autônoma e, dentro deste limite tudo podemos, afinal, "o direito de propriedade é legitimo" e encontra-se garantido em nossa Constituição Federal.

Baseados neste entendimento, a troca da porta, o envidraçamento ou colocação de cortina na varanda, a substituição de guarnições e esquadrias externas, troca do piso da varanda ou do hall, nos é permitida.

Contudo, ao contrário do que supõe, tais áreas não são consideradas privativas, ou seja, propriedade exclusiva do condômino, mas representam parte comum da edificação e, neste sentido, devem seguir o padrão pré definido pelo condomínio seja através de sua convenção, seja através das decisões deliberadas em assembleia.

O Código Civil, em seu artigo 1336, inciso II, revela ser defeso aos condôminos alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas.

Nos edifícios mais recentes, a sacada possui destaque substancial e, geralmente, encontra-se adjunta à sala do apartamento e muitos proprietários desejam realizar seu fechamento (envidraçamento) a fim de ampliar a utilização daquele espaço.

Contudo, conforme já mencionado, a fachada da unidade autônoma, representa área comum da edificação e, não pode ser alterada se não, expressamente, previsto na Convenção do Condomínio ou, ainda, referendada em Assembleia Geral, expressamente convocada neste sentido.

Dessa forma, o envidraçamento das sacadas, quando não previsto na convenção, deve ser autorizado em assembleia específica, regularmente convocada que definirá o padrão, as características e especificações para este fechamento.

Neste sentido, o envidraçamento deve seguir o padrão definido pelo condomínio a fim de resguardar a harmonia da edificação determinando a coloração e tipo dos vidros (laminados) e esquadrias bem como, os requisitos técnicos exigidos (necessidade de apresentação de ART pela empresa contratada) tudo visando obter qualidades técnicas e seguras aos moradores.

Outras alterações nas varandas tais como, colocação de armários, gabinetes, prateleiras, vasos pendurados, modificação de pintura seja ela da parede, dos gradis ou mesmo do piso, não podem ser efetuadas pelos condôminos já que retratariam desejos pessoais, e, consequentemente, traria desarmonia no conjunto residencial. Ainda, vale lembrar que, estes casos, dificilmente seriam aprovados em assembleia, por retratarem gostos e desejos particulares.

O mesmo entendimento é seguido para substituição de portas, batentes e esquadrias externas da unidade, ou seja, não são permitidas sem a devida padronização.

Obviamente, adaptações que objetivem resguardar a segurança dos moradores tais como, a colocação de redes de proteção na sacada, ou janelas, não dependem de autorização do condomínio porém, a sobriedade deve imperar neste quesito. (exemplo: manter o padrão da rede de proteção na cor branca).

O que se procura é evitar alterações de forma a prejudicar a harmonia existente na edificação que possam vir a desvalorizar todo o empreendimento, contudo, esta harmonia, não deve ser prescrita por cada condômino, mas, discutida e aprovada pela coletividade.

Fonte: Paulo Caldas Paes (advogado formado pela Universidade Paulista (UNIP) e autor de diversos artigos jurídicos na área imobiliária. Foi analista do Procon de Santana de Parnaíba/SP. Mais informações: ppaes@adv.oabsp.org.br). Artigo originalmente publicado na edição de novembro de 2012 do informativo "Jardins de Tamboré News".