É fato incontestável e de pleno conhecimento de todos que habitam em condomínios que o que se paga a título de salários mais benefícios e encargos trabalhistas supera a metade daquilo que se arrecada mensalmente. Dessa conta, surge a grande preocupação envolvendo os salários dos funcionários, bem como outros inúmeros gastos envolvidos nessa relação trabalhista.

Um desses gastos aliados ao salário é referente às horas extras. A falta de planejamento na escala de trabalho acresce de forma exagerada o valor arrecadado pelo condomínio e destinado à ficha de pagamento de seus funcionários.

O “passivo oculto”, com rescisões e eventuais indenizações trabalhistas, é outro fantasma em tal relação. Esse, infelizmente, inevitável para quem tem funcionários, já que cedo ou tarde fatalmente se deparará com uma situação dessa natureza.

Outro fator oculto, e esse imensamente prejudicial, é o fato de que, em função de pretensa economia, se paga a esses funcionários salários baixos comparativamente com o mercado, sem o oferecimento de muitos benefícios além dos exigidos pelo sindicato e, muitas vezes, sem dar sequer as condições ideais de trabalho.

Não raramente nos deparamos com guaritas mal iluminadas, sem ventilação e até mesmo sem banheiro. Em muitos condomínios de grande porte, os chamados “condomínios-clube”, a estrutura dedicada aos funcionários é precária, não há vestiários ou refeitório. Fato injustificável face ao grande número de funcionários que tais condomínios precisam ter para as portarias, áreas comuns e para sua correta manutenção.

O que o morador muitas vezes esquece é exatamente esse funcionário que desconfortavelmente cumpre sua escala e rotina de trabalho quem vai proporcionar a segurança tão desejada. A ele recai a responsabilidade sobre ocorrências que eventualmente aconteçam no condomínio, mesmo que não tenha tido condições mínimas para o cumprimento de seu dever.

Na tentativa de escapar dessa situação e minimizar a responsabilidade de tais erros muitos são os condomínios que terceirizam os funcionários. Ledo engano, da mesma forma são esses mesmos indivíduos que protegerão a todos no condomínio, independentemente de seu vinculo trabalhista com o condomínio ou com uma empresa terceirizada.

É nesse momento que devemos ponderar e encarar os fatos com realismo e distinguir gestão de pessoal e condições de trabalho com pretensa economia. Não se pode esconder ou camuflar aos nossos vizinhos as deficiências estruturais que porventura a edificação oferece e tampouco negar que os salários não são mais compatíveis com o mercado ou com o padrão do edifício.

A eficiência e a segurança estão diretamente ligadas à satisfação dos trabalhadores e salários compatíveis e benefícios adicionais como convênio médico, vale alimentação devem compor esse ”incremento“, ainda que não obrigatório, além de constante treinamento e reciclagem.

É com esse espírito que os valores destinados a gestão de pessoal com salários, encargos e benefícios devem ser apresentados nas assembleias gerais anuais de orçamento. Demonstrando claramente a composição dos gastos. Com foco em evitar desperdícios, mas também em remunerar e ter verba para treinar e compor a estrutura física dos empregados do edifício. Isso nada mais é que obrigação de todos que moram no condomínio e com o síndico dividem a responsabilidade de bem administrá-lo.

Dizem que um raio não cai duas vezes no mesmo lugar. Mas perder o funcionamento de duas motobombas, com diferença de apenas um dia, devido à queima das bobinas, não tenha dúvida que acontece. Que o diga, o síndico do Condomínio São Matheus, bairro Independência, em Porto Alegre, Arão Tanielian. "O motivo foi um só: não tínhamos um relé de segurança de linha para desligar automaticamente os comandos existentes." Bastou esta experiência para que Tanielian sensibilizasse os demais condôminos sobre a necessidade de contratar uma empresa de manutenção permanente para este tipo de equipamento que assegura o abastecimento de água em um prédio. O pior é que as pessoas só se dão conta que está faltando água quando ela se torna imprescindível, como na hora de preparar as refeições, do banho, de lavar as roupas ou de fazer algum tipo de limpeza. O tema é de tanta importância que se prestou até para um artigo escrito pelo presidente do Secovi/RS, Moacyr Schukster, em edição anterior da Revista Espaço Imóvel. Intitulado `o encanto das bombas de recalque’, o texto, em um de seus trechos, esclarecia: "como qualquer zelador competente dirá, a falta do precioso líquido inviabiliza uma convivência feliz. Os reservatórios cheios correspondem à tranquilidade que todos querem." Mais adiante, dizia a mensagem, "é neste instante que a gente se lembra do coração que bate para que das torneiras jorrem: a bomba de recalque, máquina que empurra a água do reservatório inferior ao superior, de onde se ramificam todos os encanamentos." E para que esta descrição, quase poética, não se transforme num manifesto de protesto é preciso a observância de alguns cuidados e a obediência a certas determinações legais. De acordo com o que estabelece a NBR 5626, texto normativo da ABNT a respeito do tema, se a pressão da rede pública não atingir o reservatório superior, (e este é a caso da maioria dos condomínios) deverá ser previsto um reservatório inferior com sistema de moto bombeamento de modo a elevar a água até o superior. Lembrando que as questões referentes a instalações hidráulicas são regradas, também, por legislações municipais, o arquiteto Carlos Fattori, explica que "em Porto Alegre, o Código de Instalações do DMAE, proíbe a instalação de bomba de sucção diretamente no ramal de entrada, veda o emprego da mesma tubulação para recalque e para alimentação direta e define, dentre outras condições, que para cada tubulação de recalque deverá existir dois grupos de motobombas, sendo um deles para fins de reserva." 

 

Uso alternado assegura funcionamento

 

Para que o objetivo desta última exigência se torne ainda mais eficaz, o ideal é que seja estabelecida uma alternância quanto ao uso das bombas. Como se sabe, máquinas e equipamentos não devem ficar muito tempo desativadas, pois a falta de uso pode emperrar alguns mecanismos, devido ao acúmulo de poeira, ferrugem, etc. Além disto, o uso de uma das bombas, num determinado período, e da outra, em diferente espaço de tempo, comprova que as duas estão em condições de uso. Logo, se uma delas "pifar’ não haverá o risco de perceber-se, só na hora do acionamento, que a reserva também não está funcionando. 

 

Manutenção é fundamental não apenas para garantir o abastecimento, mas também para aumentar o tempo de vida útil das bombas d’água

 

Especialistas ensinam que as bombas de recalque devem ser revisadas regularmente com o acompanhamento da verificação da fiação, rolamentos, limpeza e lubrificação. Segundo José Fausto Nunes Lago Filho, sócio Gerente da Empresa Belmonte Santafé Motobombas, estes equipamentos não possuem um tempo de vida padronizado, mas os gastos com manutenção são extremamente compensatórios em relação aos custos para eventuais substituições. Lago Filho orienta aos síndicos que, em se tratando de motobombas, eles fiquem atentos a ruídos excessivos, vazamentos e problemas na rede de alimentação. Lembra, ainda, que podem ser colocados, no sistema, dispositivos de alarme que indicam possíveis falhas de funcionamento e que, nestes casos, a solicitação de uma manutenção corretiva deve ser imediata. Alerta, por fim, que nunca deve ser permitido que o sistema opere sem água. 

 

Acompanhamento permanente pode evitar surpresas desagradáveis

 

Além da precaução com a manutenção preventiva, atenção a detalhes que possam indicar a existência de problemas e aplicação de técnicas como a alternância de usos das bombas, síndicos mais experientes usam, também, algumas estratégias adicionais. Uma delas é verificar rotineiramente se os reservatórios estão sendo reabastecidos de forma desejada. Outra medida interessante é o uso de planilhas para o acompanhamento diário de consumo de água. No documento é feita a anotação dos números mostrados pelos medidores a cada 24 horas. Além de monitorar o comportamento do sistema hidráulico do prédio, a comparação entre a média diária e a variação em relação ao dia anterior permite a constatação de eventuais excessos de consumo. O acompanhamento alerta, então, para a necessidade de localizar a origem do vazamento e de buscar soluções para estanca-lo.

 

 

Fonte: Revista Espaço Imóvel