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Bem vindo à Solu>ção

Seja bem vindo à Solução Serviços Para Condomínios, uma empresa destinada exclusivamente à administração de condomínios na cidade de Caxias do Sul - RS. Com mais de vinte e quatro anos de experiência e tradição, temos as melhores soluções administrativas do mercado para o seu Condomínio, contando com um moderno sistema de informações e processos automatizados. Prestamos atendimento sério, honesto e inovador, visando sempre o bem-estar e a satisfação de nossos clientes.

Rapidez

Rapidez e eficiência no atendimento são dois requisitos básico para uma boa administração. A Solução preza pelos mesmos a fim de atender seus clientes da melhor forma possível.

Inovação

Contando com uma equipe interna de tecnologia da informação, a Solução busca estar sempre adequada às inovações tecnológicas, se mantendo sempre atualizada no quesito inovação.

Tradição

Desde o ano 2000 a Solução oferece excelência na prestação de serviços administrativos, sempre atuando com responsabilidade, transparência, inovação e rapidez.

Nossos Departame>ntos

Administrativo
Cobrança
Financeiro
Jurídico
Manutenção
Pessoal

Administrativo

Ocorrências Condôminos / Avisos / Advertências / Multas
Aplicação de Convenção Condominial e Regulamento Interno
Convocação e Assessoria em Assembléias / Editais
Conciliação e Assessoria de Conflitos Condominiais
Orientação Administrativa a Condôminos e Síndicos
Cobrança de Reserva de Salão Festas / Churrasqueira
Espaço para Arquivo Condomínio

Cobrança

Emissão de Boletos de Taxas Condominiais
Cartas de Cobranças Administrativas
Acordos Extrajudiciais
Acompanhamento de Inadimplência e Processos Judiciais
Leitura de Água e Gás Individualizado

Financeiro

Contas à Pagar / Acompanhamento dos Pagamentos Diários
Pagamento de Fornecedores
Prestação de Contas Mensal e Relatório Financeiro
Conciliação Bancária
Previsão Orçamentária / Redução Custos
Investimentos e Fundo de Reserva Condomínio
Conta Bancária de Fundo de Reserva Condomínio

Jurídico

Departamento Jurídico “Especializado na Área Condominial”
Assessoria Jurídica ao Síndico e Membros Administrativos
Assessoria Jurídica ao Condômino
Assessoria Completa ao Condomínio: Áreas Civil e Trabalhista
Acordos Extrajudiciais
Processos Inadimplentes
Assessoria Jurídica em Assembléias

Manutenção

Acompanhamento de Orçamentos Anuais dos Condomínios (Seguro Prédio, Sistema Contra Incêndio, Pára-Raios, Dedetização, Limpeza Caixas D'Água)
Acompanhamento de Manutenções
Assessoria em Orçamentos do Condomínio
Negociação com Fornecedores e Acompanhamentos de Contratos de terceiros
Compra de Materiais para Condomínio

Pessoal

Folha de Pagamento
Recolhimentos de Encargos Sociais
Acompanhamento de Exames Médicos
Acompanhamento de Férias
Assessoria à Documentação de Empresas Terceirizadas dos Condomínios
Recolhimento Fiscal Prestação de Serviços
Rescisão e Homologação de Funcionários

Fique por Dentro - Últimas Notícias

Entupimentos em condomínio

Síndico Net

Cuidar bem dos canos é fundamental para evitar problemas

Por que os canos entopem?

Os canos dos condomínios entopem, principalmente, por dois motivos.

1) FALTA DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA:

“Dificilmente um condomínio que conta com um serviço anual ou semestral de cuidados com ralos e canos vai apresentar uma emergência”, aponta Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.

Por isso, muitos condomínios apostam em um contrato de manutenção com empresas do tipo. Elas fazem um trabalho de prevenção e, caso haja um problema durante o contrato, o mesmo é resolvido sem custo adicional.

Saiba o que perguntar antes de contratar uma empresa terceirizada

10 dicas para escolher bem uma empresa de segurança

O mercado de segurança privada no Brasil tem crescido no ritmo de 14% ao ano, com um faturamento de R$ 15 bilhões. Estima-se que, em todo o mundo, as empresas que oferecem serviço de vigilância possuem o dobro de homens capacitados em comparação com o efetivo policial. Isso representa um exército de 20 milhões de vigilantes, dos quais 570 mil são servidores no Brasil.

A proteção de propriedades particulares, como condomínios residenciais, shoppings e eventos é uma preocupação cada vez maior. A questão, no entanto, é a garantia de segurança por parte das prestadoras de serviço. Com o aquecimento do setor, empresas amadoras e irregulares concorrem com preços abaixo do mercado e comprometem a tranquilidade desejada pelos proprietários.

De acordo com o Sindicato das Empresas Privadas do Rio, para cada vigilante legalizado, existem três ilegais na ativa. Segundo o Sindicato das Empresas de Segurança Privada de São Paulo, apenas no estado 350 empresas já tiveram o alvará cancelado, e o número não se compara à quantidade de servidoras ilegais ainda em curso no restante do país.

“Empresas irregulares não arcam com responsabilidades civis e criminais, caso haja falha no comportamento de seus seguranças. E é comum que haja falhas, porque não há verificação dos antecedentes dos funcionários durante a contratação, e esses vigilantes também não são submetidos a exames de saúde física e mental antes de serem admitidos,” aponta Luciano Caruso, gerente de marketing e operações da Graber Segurança.

Para evitar complicações causadas pelas clandestinas, alguns aspectos devem ser considerados durante a escolha da empresa de segurança adequada. Conheça algumas delas:

Legalidade. Alguns documentos são necessários para a legalização da empresa. Entre outros, o Certificado de Segurança da Polícia Federal e a Autorização de Funcionamento emitida pelo Ministério da Justiça são essenciais.

Funcionamento. Certifique-se de que a empresa opera há mais de 10 anos no mercado e tem qualificação técnica para prestação de serviços.

Histórico. O dono da empresa e os vigilantes não podem ter antecedentes criminais ou estar envolvidos em processos judiciais.

Clientes. Boas referências demonstram a seriedade da empresa. Mais de 10 clientes de renome asseguram a qualidade do serviço.

Efetivo. Os vigilantes devem ser licenciados e estar com treinamento renovado a cada dois anos. A idade dos profissionais deve ser preferencialmente entre 25 e 45 anos, e uniformes demonstram uma boa organização. Policiais civis e militares são proibidos de prestar serviços privados.

Armamento. A legalidade de porte de armas impõe obrigações adicionais e custos com os quais pequenas empresas não podem arcar. Vigilantes desarmados nem sempre conseguem conter um ato criminoso, e é de responsabilidade da empresa garantir a segurança também dos funcionários.

Equipamento. Integração entre homem e tecnologia é uma das maiores apostas para a segurança privada. Veículos oficiais, rádios profissionais e materiais de treinamento também são diferenciais importantes.

Instalações. Visite o escritório da empresa para conhecer o estado das instalações. Uma prestadora de serviços de vigilância deve possuir uma sede moderna e que evidencie a importância do uso da tecnologia para segurança, além de contar com um escritório de representação na internet.

Planejamento. Solicite um plano prévio de segurança. Ele deve conter o número de vigilantes encarregados e um planejamento do sistema de alarme que será utilizado em sua propriedade.

Custo. O custo do serviço depende das necessidades do cliente, mas também está relacionado ao nível de formação dos guardas, aos custos das armas e dos equipamentos técnicos, entre outros.

Fonte: Luciano Caruso - Gerente de marketing e Operações / Graber Segurança

Convenções atualizadas e eficientes

Há pouco mais de dez anos a legislação brasileira passou por alterações importantes. Com a formulação de um novo Código Civil, muitas convenções condominiais ficaram ultrapassadas, o que traz dificuldades para a gestão do síndico. Em documentos antigos, cláusulas conflitantes com a legislação vigente tornaram-se inaplicáveis. “O problema mais comum é o síndico usar, indevidamente, dispositivos da Convenção que já não possuem mais validade jurídica. Esses atos são ilegais e, portanto, podem ser objeto de anulação”, informa o advogado especialista em direito condominial Alberto Calgaro. Dessa forma, sempre quando é necessário tomar uma atitude não prevista na convenção, o síndico precisa convocar uma assembleia para deliberar o tema, observando o quórum exigido para cada tipo de decisão. Apesar de não ser uma obrigatoriedade, especialistas recomendam a atualização das normas que regem o condomínio, não somente para aliá-las ao Código Civil, mas também para criar dispositivos mais modernos que auxiliem na administração condominial.

A síndica Dalva Luiza Macedo revela que o Conjunto Habitacional Itaguaçu, localizado no bairro Jardim Atlântico, em São José, é regido por uma convenção elaborada há 35 anos. Por ser muito antigo, o documento não prevê o crescimento da cidade e as evoluções tecnológicas. “Naquela época os nossos moradores não tinham nem skate. Esse equipamento, por exemplo, gera conflitos no nosso condomínio, pois a norma não estabelece regras para a prática desse esporte”, relata. Outro fator que ficou sem regulamentação e gera transtornos insustentáveis para a síndica é a escassez de vagas na garagem devido ao aumento do número de veículos. “O nosso estacionamento é rotativo. No passado eram poucos carros, hoje temos apartamentos que têm três veículos. Acontece de o morador que tem um carro só ficar sem vaga. Precisamos garantir pelo menos uma vaga para cada unidade”, conta.

Além disso, a síndica Dalva aponta a necessidade de implementar medição individualizada da água no condomínio através da instalação de hidrômetros em cada unidade. No entanto, ela reclama que acaba esbarrando nas cláusulas da Convenção que, nesse caso, prevê que as despesas sejam rateadas. “A água representa 50% da nossa despesa. O problema é que muitos moradores desperdiçam ou muitas vezes nem sabem se existe algum vazamento em casa e também não sabem quanto consomem de água. Se o medidor fosse individual, as pessoas economizariam”, exclama. Para coibir maus comportamentos, o síndico precisa ter algumas ferramentas disponíveis, tais como aplicação de advertências e multas. Esse não é o caso da síndica Dalva, que fica de mãos atadas diante de infrações praticadas no condomínio. “Não tenho como coibir moradores antissociais, por exemplo. A nossa convenção ainda refere-se ao uso de vitrola! A realidade do condomínio mudou”, salienta.

Competências

A iniciativa de provocar a discussão sobre a necessidade de atualização da convenção pode partir do síndico, conselho, ou condôminos. No entanto, a função de atualizar a convenção cabe, exclusivamente, à assembleia geral, convocada especificamente para essa finalidade, e exige a aprovação de, no mínimo, 2/3 do total dos condôminos. ”Do total, não apenas dos presentes”, observa o advogado Calgaro. Essa é a principal dificuldade encontrada pelos síndicos que pretendem sugerir a atualização do documento. “O nosso condomínio tem 348 unidades distribuídas em 30 blocos. Temos muitos condôminos e não conseguimos reunir o quórum de dois terços para renovar a nossa convenção”, conta a síndica Dalva.

A iniciativa de alterar a convenção também pode partir dos condôminos, que podem solicitar ao síndico que convoque uma assembleia geral para discutir o tema. Caso o síndico permaneça omisso, 1/4 (um quarto) dos condôminos pode fazer a convocação. Em último caso, qualquer condômino poderá requerer judicialmente a convocação da assembleia, “É importante destacar que o Judiciário jamais irá determinar a atualização da convenção, podendo, apenas, determinar a realização de uma assembleia geral para discussão do assunto – pois é exclusiva da Assembleia Geral a competência para modificar a convenção”, complementa Calgaro. Além disso, observa o advogado, o Judiciário somente determina a anulação de uma determinada cláusula da convenção caso esta seja flagrantemente ilegal, sem adentrar no mérito se tal dispositivo favorece ou desfavorece algum condômino.

Novos dispositivos

Para os condomínios que estão prestes a atualizar suas convenções, vale a pena ler as orientações da professora e autora do livro “Revolucionando o Condomínio”, Rosely Benevides de Oliveira Schwartz. Ela aponta alguns dispositivos modernos a serem incluídos que auxiliarão na gestão e organização do condomínio. Confira.

- Evite administração ditatorial: acrescente uma cláusula que proíba o síndico, subsíndico e conselheiros de usarem procuração para se reeleger e aprovar suas contas.

- Valorize o voto e a participação dos condôminos: limite o número de duas a três procurações por morador.

- Garanta a democracia: em casos de condomínios cujos investidores detêm propriedade de número relevante de apartamentos, estabeleça o direito das minorias. Se o proprietário tem mais de 50% do prédio e não houver regra específica para impedir o domínio, ele pode decidir sozinho sobre as questões do condomínio, visando os próprios interesses, e impedir que os demais condôminos participem. Portanto, estabeleça o peso do voto e neutralize esses poderes.

- Diga não para o cargo vitalício: renove a gestão. É recomendável que, após uma reeleição, o síndico se afaste para que outras pessoas possam assumir o cargo. Geralmente, quando o síndico permanece durante muito tempo na administração, perpetuam com ele os vícios e a acomodação. Nada impede que o antigo síndico assuma outro cargo, que pode ser de subsíndico ou conselheiro. A renovação também traz motivação para os funcionários.

- Profissionalize a gestão: convenções antigas determinavam que o síndico tinha que ser, obrigatoriamente, morador do condomínio, o que impedia a contratação de um síndico profissional. Especifique com cláusulas claras como será a contratação, quem determinará, bem como valores de remuneração.

- Destine o fundo de reserva: estabeleça limite para manter dinheiro no fundo de reserva. A referência mais utilizada é de uma arrecadação e meia. Há síndicos que guardam muito dinheiro sem investir em manutenção para o condomínio. O Fundo de Reserva poderá ser utilizado para cobrir tanto despesas ordinárias quanto extraordinárias. Porém, convém manter em contas distintas o chamado “Fundo de Reserva”, que irá cobrir as despesas ordinárias, e atribuir, por exemplo, o nome de “Fundo de Obras ou Benfeitorias” aos valores destinados a cobrir as despesas extraordinárias.

- Regulamente a realização de obras: inclua itens na convenção que detalhem as regras previstas no Código Civil. É comum ver obras realizadas sem aprovação de quórum representativo. A realização de uma obra por meio de um quórum irregular tornará sua cobrança passível de questionamento judicial. Para evitar que o síndico julgue que todas as obras são necessárias, essas deverão ser exemplificadas na convenção. Segundo o Código Civil, as obras necessárias são as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

Principais alterações

INADIMPLÊNCIA – o artigo 1.336 do Código Civil reduziu o percentual da multa com vencimentos após o dia 11 de Janeiro de 2003 por atraso no pagamento da taxa condominial. O teto caiu de até 20% para até 2% na lei vigente.

MULTAS – nos artigos 1.336 e 1.337 o legislador incluiu a possibilidade de multas como ferramenta de punições ao transgressor de deveres expostos na convenção ou regimento interno, lei especial ordinária, ou ainda preceitos morais ou dos bons costumes.

ASSEMBLEIAS – o artigo 1.354 o Código Civil advertiu, expressamente, que a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

OBRAS – os artigos 1.341, 1.342 e 1.343 dispõem sobre a realização de obras no condomínio. O Artigo 1.341 qualificou as obras em voluptuárias úteis, necessárias e necessárias urgentes, deliberando diferentes quóruns para aprovação, inclusive em caso de omissão do síndico.

Na prática

Confira as dicas do advogado Zulmar Koerich, especialista em direito condominial e autor do livro “Condomínio Edilício: aspectos práticos e teóricos”.

A atualização deve ser precedida de uma conscientização da importância das alterações, demonstrando o que é possível fazer com as modificações sugeridas, através de informativos e comunicados aos condôminos. Por exigir quórum significativo, paciência e perseverança são dois alicerces fundamentais (o processo de aprovação de alteração deve ser planejado, por vezes exigindo significativo espaço de tempo).
Encaminhe previamente aos condôminos uma minuta contendo as alterações sugeridas, solicitando a participação de todos com adendos, reprovações e críticas construtivas.
A atualização deve ser realizada por profissional habilitado, preferencialmente advogado especialista na área.
Com o documento já elaborado, faça uma campanha para o comparecimento dos condôminos para aprovação da nova convenção em assembleia.
Se for o caso, requisite uma procuração daqueles que não puderem comparecer a assembleia para fins de alcançar o quórum necessário.

Fonte: CondomínioSC