Com a inadimplência em alta, muitos síndicos e administradores sentem a necessidade de tomar medidas mais fortes, que façam com que os condôminos inadimplentes paguem as taxas condominiais em atraso.

Mas, afinal de contas, divulgar o nome dos condôminos inadimplentes é uma prática legal e permitida? Os nomes dos inadimplentes podem ser divulgados em assembleias ou na prestação de contas do condomínio?

O Secovi informa que é necessário, antes de incluir no balancete uma unidade como devedora ou levá-la a conhecimento na assembleia, a certeza quanto ao não-pagamento, posto que qualquer deslize possa gerar indenização.

Ainda de acordo com o Secovi, em entrevista ao site Síndico News, a jurisprudência tem sido bastante firme em não considerar tais atos dos administradores de condomínios passíveis de gerar indenização pelo argumento da obrigação de comunicar a todos os condôminos a situação financeira do condomínio.

Mas o cuidado é imprescindível na hora de solucionar o problema. Para o diretor da Condomais, Victor Hugo Marcondes, há uma diferença substancial entre prestação de contas e publicidade. “A prestação de contas deve ser feita normalmente”, afirma Marcondes.

De acordo com o especialista, o que deve imperar nas relações é o respeito à dignidade. “Tudo o que pode constranger e humilhar o condômino é objeto para gerar uma ação, extrapola o ambiente condominial”, conclui.

Um dos deveres do síndico no condomínio é a prestação de contas, mas a divulgação do nome dos inadimplentes é proibida e pode gerar ação de dano moral, alerta Marcondes. 

O imóvel residencial pode, sim, ser penhorado para pagar tal dívida, ainda que considerado um bem de família.

Ao contrário do que muitos pensam, vaga de garagem também é penhorável por não ser um bem de família e pode ser usada como pagamento para quitar qualquer débito.

Para os condomínios, a taxa de multa por dívidas feitas antes do novo Código Civil devem respeitar aquela estabelecida na convenção, limitada a 20% ao mês. Para as dívidas de condomínio feitas depois do novo Código, a multa máxima é de 2% ao mês.

No vídeo abaixo, Victor esclarece alguns pontos sobre os moradores inadimplentes.

Fonte: LicitaMais

De acordo com entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a 12ª Turma Mista Recursal de Goiânia determinou, nesta sexta-feira (26), que o Condomínio Residencial Trinidad Lifestile não é responsável pelo roubo das rodas e pneus do carro do morador Gilmar Falqueiro Júnior. O furto ocorreu no estacionamento do prédio, no período noturno, e o autor do delito não foi identificado.

 

De acordo com a relatora do processo, juíza Placidina Pires, o condomínio só poderia ser responsabilizado se houvesse previsão expressa na convenção (deliberação em assembleia) ou tivesse serviço de segurança, já que, nessas hipóteses, assume o dever de guarda e vigilância. Para Placidina, não se trata a questão de relação de consumo, como foi inicialmente julgado, pois, nesse caso, o condomínio não tem o dever de guarda e vigilância dos veículos de propriedade dos condôminos.

 

"Considerando que a existência de porteiro e de câmeras de segurança que não alcançavam o estacionamento não acarretam o dever de guarda e vigilância por parte do condomínio, não há que se falar em relação de consumo", ressaltou Placidina, que foi acompanhada pelos juízes Luís Antônio Alves Bezerra e Lourival Machado da Costa, que também integram a Turma Julgadora.

 

A ementa recebeu a seguinte redação: "Recurso Cível. Furto Ocorrido no Estacionamento de Condomínio Residencial. Não Configura Relação de Consumo. O Condomínio Não Tem Dever de Guarda e Vigilância. A Convenção do Condomínio não Previu a Obrigação de Indenizar. Câmeras que Não Alcançavam o Local. Serviço de Vigilância Não Contratado pelo Condomínio. Dano Moral Não Caracterizado. 1. Tendo em vista que a convenção (ou assembleia) do condomínio não previu a obrigação de indenizar os danos ocorridos nas dependências comuns do edifício. E mais, considerando que a existência de porteiro e de câmeras de segurança que não alcançavam o estacionamento não acarretam o dever de guarda e vigilância por parte do condomínio, não há que se falar em relação de consumo, devendo ser julgado improcedente o pedido de indenização decorrente de furto ocorrido no estacionamento do condomínio. 2. Na hipótese, em função da inexistência de previsão na convenção (ou assembleia), o condomínio só seria obrigada a indenizar os danos ocorridos nas áreas comuns do prédio se possuísse serviço de segurança, pois, no caso, assume o dever de guarda e vigilância. Recurso conhecido e provido, para o fim de reformar a sentença vergastada e julgar improcedente o pedido indenizatório. Sem ônus sucumbenciais."

 

Fonte: Tribunal de Justiça do Estado Goiás

Especialista explica o que compõe o valor da taxa e como reduzi-la

 

Empregados e tributos representam maiores despesas. Inadimplência encarece mensalidade em até 15%

 

Janeiro é hora de fazer ajustes no orçamento para encarar o ano que está começando. E na lista das maiores despesas de grande parte das famílias brasileiras está a taxa condominial, que pode chegar a R$ 5 mil, em alguns casos. Por isso, as reclamações e dúvidas com relação aos custos que compõem o valor do condomínio lideram a pauta das primeiras assembleias do ano, segundo especialistas.

 

“Este tipo de questionamento aumenta agora por que, em geral, as pessoas já entram o ano com as contas apertadas. A boa notícia é que é possível reduzir custos em até 40% em alguns casos. Tudo depende de uma boa administração e do comprometimento dos moradores”, explica José Roberto Iampolsky, diretor da Paris Condomínios, administradora que atua há mais de 60 anos em São Paulo.

 

ENTENDENDO OS CUSTOS

 

De acordo com Iampolsky, em primeiro lugar, é preciso que os condôminos entendam o que faz um condomínio ser mais caro ou barato. São seis os principais grupos de despesas:

 

Mão de obra (CLT ou terceirizada) – 45 % a 70% das despesas

Tributos e benefícios relacionados a empregados – 20% a 30%

Água e esgoto – 10% a 15% das despesas

Energia elétrica – 5% a 10% das despesas

Elevadores – 5 a 10% das despesas

Inadimplência – até 15% da receita, que acaba virando despesa

 

Algo em torno de 70% a 85% das despesas são básicas. Então, o que diferencia um condomínio de outro? “Em primeiro lugar, o número de condôminos. Em um condomínio com dez apartamentos, o número dos que pagam as despesas é muito pequeno, logo a conta fica mais cara. Condomínios de alto padrão com um apartamento por andar, por exemplo, chegam a pagar valores entre R$ 2 e 5 mil por unidade, dependendo das despesas variáveis (seguranças extras, com professor individual, piscina aquecida e etc.)”, esclarece Iampolsky.

 

Já em um condomínio com 200 unidades, por exemplo, se for mantido o princípio de uma única portaria, haverá acréscimo apenas na despesa de luz e elevadores. Além disso, com relação à água, a Sabesp usa uma tarifa social que deixa o metro cúbico mais barato em função do maior número de apartamentos. Sendo assim, a taxa condominial é menor.

 

REDUZINDO GASTOS

 

De acordo com o diretor da Paris Condomínios, para reduzir custos, a primeira coisa a se fazer é uma análise da folha de pagamento. Muitas vezes, são pagas mais horas extras do que o necessário e compensa mais eliminar esta prática adotando uma escala de trabalho e dias de descanso cobertos por folguistas. A revisão dos contratos antigos de manutenção também é recomendada, já que em alguns casos os preços praticados estão acima do mercado.

 

Outra providência importante, especialmente em imóveis antigos, é realizar uma vistoria nos sistemas hidráulico e elétrico para descobrir vazamentos e outros problemas que possam estar causando desperdício de água e luz. “Além disso, é possível fazer campanhas para o uso consciente destes recursos e instalar dispositivos de controle de iluminação nas áreas comuns”, sugere Iampolsky.

 

Fonte: SindicoNet