Chegou a hora da eleição do síndico. Saiba as regras para eleger o novo comandante do condomínio.

 

INTRODUÇÃO

 

A eleição do síndico é um dos momentos mais importantes da vida condominial. Na falta de interessados a ocupar o posto de responsável pelo condomínio, muitas vezes o antigo síndico se perpetua no cargo, nem sempre com resultados administrativos satisfatórios. À custa de procurações conseguidas junto aos vizinhos menos interessados (ou até satisfeitos com o trabalho realizado), o síndico vence mais uma eleição.

 

Segundo o artigo 1347 do Novo Código Civil, “a Assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”. De acordo com o advogado especializado na área condominial Amir de Souza Jr., o síndico pode ser condômino, inquilino, funcionário, pessoa física ou jurídica, exceto se a convenção do condomínio vedar algumas dessas situações. “Da mesma maneira, o sub-síndico só será eleito se a convenção exigir, já que esse cargo não existe pela lei”, informa o advogado.

 

No edital de convocação da assembléia, deve constar a eleição como um assunto específico. Instalada a assembléia, o presidente da mesa convoca os prováveis candidatos a se apresentarem. Vence aquele com maior número de votos. Legalmente não há limite para o número de procurações que um candidato pode apresentar. É preciso atentar se a convenção restringe o uso e o número de procurações. Para o advogado e consultor jurídico condominial Cristiano De Souza Oliveira, a procuração deve ser específica para aquela assembléia. Já o reconhecimento de firma não é mais exigido por lei. Porém, vale o que a convenção do prédio determinar. 

 

No caso de vacância do cargo, na grande maioria das vezes a própria administradora assume a função de síndico. Nesses casos, é indicado que a administradora trabalhe sempre com o aval de pelo menos dois conselheiros e que aprovações de despesas extras e demissões de funcionários sejam tomadas pela assembléia. Se a assembléia não aprovar que a administradora assuma, marca-se uma nova data quando então deverá ser eleito outro síndico.

 

COMO SE ELEGER

 

Apesar do receio que o cargo de síndico desperta na maioria dos condôminos, alguns ainda almejam assumir a função. Para que o condômino seja bem sucedido na eleição, algumas dicas são fundamentais. Informar os moradores, antes da assembléia, da sua intenção de eleger-se é um bom caminho. “Ser articulado é o mínimo que se espera de um síndico”, acredita o advogado Amir de Souza Jr. Fazer política, porém, não deve ser o objetivo final do síndico. “Diferentemente da política, o interesse no condomínio é trabalhar pelos interesses coletivos e não próprios”, compara o advogado e consultor jurídico condominial Cristiano De Souza Oliveira.

 

Se o candidato não teve tempo, ou oportunidade, de divulgar sua intenção de eleger-se antes da assembléia, a saída é pedir a palavra ao presidente da mesa e expor as suas intenções. “Ele deve dizer quais são seus objetivos e o que pretende fazer pelo prédio”, diz Fábio Sternberg, gerente de uma administradora de condomínios. É interessante, portanto, que o candidato conheça os problemas do edifício e ofereça soluções para eles. Para isso, é preciso estudar a legislação que rege a administração dos condomínios, em especial os artigos do novo Código Civil que dizem respeito ao assunto. “Em primeiro lugar, o candidato a síndico deve ter ciência da responsabilidade civil e criminal que o novo Código Civil trouxe para a função. É preciso ainda ser uma pessoa totalmente transparente, sem restrições junto à Receita Federal, já que ele será o responsável pelo CNPJ do condomínio”, afirma Sternberg.

 

O novo síndico deve ser dono de uma personalidade aberta, que aceite sugestões e reclamações, e controlada, para enfrentar diariamente situações de stress. Se demonstrar conhecimento da situação do condomínio e boa vontade para resolvê-la, o candidato tem grandes chances de sair vitorioso da eleição.

 

Fonte: Revista Direcional Condomínios

Diante da comoção nacional por conta do lamentável desastre acontecido na boate Kiss em Santa Maria/RS, muitos de nós, nos próximos três meses, viveremos a panaceia da preocupação com a segurança ao estarmos em estabelecimentos comerciais como boates e casas de shows.

 

Mas e nos condomínios? Alguém põe a mão no fogo atestando estar 100% enquadrado nas normas?

 

A vivência em condomínios é o maior fator de risco acidentário e incendiário, pois são neles que passamos nossos dias trabalhando ou morando e é justamente aí que mora o perigo.

 

Tragédias como a de Santa Maria, o desabamento ano passado no Rio e as mais longínquas dos edifícios Andraus e Joelma na capital paulista deveriam ter servido de ensinamento: vamos parar de fazer “economia burra” ou pior ainda, desumana?

 

Síndico,  se você não cumprir com as normas e não as fizer cumprir pela  sua posição por “pressõezinhas” por reduções de custos, quem cumprirá??

 

Uma vida não tem preço, e quem responderá cível e criminalmente será você, independente de quem o apoiou  na decisão de segurar ou postergar investimentos.  É sua atribuição e obrigação atualizar e manter itens obrigatórios na legislação como laudo de AVCB, para – raios, recarga de extintores, sinalização de emergência, portas corta-fogo etc.

 

Em se tratando de vidas, segundos podem fazer toda a diferença. E em se tratando de condomínios um bom síndico faz A diferença.

 

 

Fonte: Dostoiévscki Vieira Silbonne (Vieira) - diretor executivo do Pró-Síndico

É fato incontestável e de pleno conhecimento de todos que habitam em condomínios que o que se paga a título de salários mais benefícios e encargos trabalhistas supera a metade daquilo que se arrecada mensalmente. Dessa conta, surge a grande preocupação envolvendo os salários dos funcionários, bem como outros inúmeros gastos envolvidos nessa relação trabalhista.

Um desses gastos aliados ao salário é referente às horas extras. A falta de planejamento na escala de trabalho acresce de forma exagerada o valor arrecadado pelo condomínio e destinado à ficha de pagamento de seus funcionários.

O “passivo oculto”, com rescisões e eventuais indenizações trabalhistas, é outro fantasma em tal relação. Esse, infelizmente, inevitável para quem tem funcionários, já que cedo ou tarde fatalmente se deparará com uma situação dessa natureza.

Outro fator oculto, e esse imensamente prejudicial, é o fato de que, em função de pretensa economia, se paga a esses funcionários salários baixos comparativamente com o mercado, sem o oferecimento de muitos benefícios além dos exigidos pelo sindicato e, muitas vezes, sem dar sequer as condições ideais de trabalho.

Não raramente nos deparamos com guaritas mal iluminadas, sem ventilação e até mesmo sem banheiro. Em muitos condomínios de grande porte, os chamados “condomínios-clube”, a estrutura dedicada aos funcionários é precária, não há vestiários ou refeitório. Fato injustificável face ao grande número de funcionários que tais condomínios precisam ter para as portarias, áreas comuns e para sua correta manutenção.

O que o morador muitas vezes esquece é exatamente esse funcionário que desconfortavelmente cumpre sua escala e rotina de trabalho quem vai proporcionar a segurança tão desejada. A ele recai a responsabilidade sobre ocorrências que eventualmente aconteçam no condomínio, mesmo que não tenha tido condições mínimas para o cumprimento de seu dever.

Na tentativa de escapar dessa situação e minimizar a responsabilidade de tais erros muitos são os condomínios que terceirizam os funcionários. Ledo engano, da mesma forma são esses mesmos indivíduos que protegerão a todos no condomínio, independentemente de seu vinculo trabalhista com o condomínio ou com uma empresa terceirizada.

É nesse momento que devemos ponderar e encarar os fatos com realismo e distinguir gestão de pessoal e condições de trabalho com pretensa economia. Não se pode esconder ou camuflar aos nossos vizinhos as deficiências estruturais que porventura a edificação oferece e tampouco negar que os salários não são mais compatíveis com o mercado ou com o padrão do edifício.

A eficiência e a segurança estão diretamente ligadas à satisfação dos trabalhadores e salários compatíveis e benefícios adicionais como convênio médico, vale alimentação devem compor esse ”incremento“, ainda que não obrigatório, além de constante treinamento e reciclagem.

É com esse espírito que os valores destinados a gestão de pessoal com salários, encargos e benefícios devem ser apresentados nas assembleias gerais anuais de orçamento. Demonstrando claramente a composição dos gastos. Com foco em evitar desperdícios, mas também em remunerar e ter verba para treinar e compor a estrutura física dos empregados do edifício. Isso nada mais é que obrigação de todos que moram no condomínio e com o síndico dividem a responsabilidade de bem administrá-lo.