Precisa de assembleia para...?

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Especialistas expõem suas opiniões sobre questões polêmicas

Nada como uma decisão ser tomada em assembleia para cercar o síndico de segurança. Algo determinado por um quórum específico ou pela maioria dos presentes em reunião de condomínio, caso não contrarie nenhuma lei ou a convenção do condomínio, dificilmente poderá ser revogado.

Há, porém decisões que são prerrogativas do síndico – e, portanto, ele não precisa chamar a assembleia para aprovação. Há outros casos ainda, em que a urgência do momento pede que algo seja feito rapidamente. Então, as providências são tomadas, e só depois se ratifica o que foi decidido e gasto, com uma assembleia.

Como nem sempre o entendimento sobre as situações é o mesmo, convidamos quatro especialistas em condomínios para responder algumas das questões mais comuns e polêmicas.

Morador pagará multa por circular com cão em área social de condomínio

Acidentes e Incidentes em Condomínios

Situações inusitadas pedem atenção de todos no condomínio

A vida é imprevisível. Da portaria até a última laje do condomínio, tudo pode acontecer. Por isso, o SíndicoNet listou uma série de situações inusitadas para ajudar a resolver aquela confusão do primeiro momento.

Para muitos problemas listados, a solução mais fácil é acionar o seguro de responsabilidade civil do síndico, que dependendo da cobertura, pode arcar com custos de portões, consertos de carros, e até indenizações por acidentes no condomínio.
A contrapartida é que o condomínio tenha sempre a manutenção em dia dos seus equipamentos e que siga o que está acordado na apólice de seguros.
Sem esse contrato, o síndico e o condomínio podem acionar outros parceiros, como as empresas contratadas para fazer a manutenção dos equipamentos, para evitar que tomem a responsabilidade sozinhos por qualquer acidente. Conheça abaixo algumas situações e como resolvê-las:

Queda de árvore danifica carro ou fere alguém
Se a árvore estava em boas condições e caiu devido a uma tempestade muito forte, podemos chamar sua queda de um evento fortuito. Nesse caso, a vítima até pode entrar com ação judicial contra o condomínio, mas se ficar comprovado que a árvore estava em boas condições, fica difícil obrigar todo o empreendimento a arcar com os custos.

Agora, quando uma árvore tem risco de cair e precisa ser podada, deve ser aberta uma solicitação na prefeitura. Em caso de acidente, o seguro referente às responsabilidades civis do síndico pode ser acionado e arcar com o custo. Caso o condomínio não tenha seguro, a vítima ou o condomínio pode entrar com ação contra a prefeitura, em caso da poda ter sido solicitada e não efetuada. O condomínio ou síndico também pode ser responsabilizado caso não tenha solicitado a poda diante do risco eminente.

Carro foi danificado na garagem. Quem é o responsável?
Depende principalmente se houver manobrista no condomínio. Apenas nesse caso, e se o dono do automóvel conseguir comprovar que o dano aconteceu dentro do condomínio, com o uso de imagens do CFTV, por exemplo, pode-se pedir indenização para o empreendimento. Caso o morador não consiga comprovar que o carro foi avariado dentro da garagem, não há como implicar responsabilidade do condomínio. Caso seja possível comprovar e identificar o autor, este será o responsável.

Portão fecha em cima de carro
A manutenção do equipamento deve estar em dia. Dessa forma, caso o portão se feche em cima de um carro, o seguro do portão arca com os custos do conserto do carro e do próprio portão.
Se o porteiro, sem querer, fecha o portão em cima do carro de um morador, e se houver seguro, a apólice geralmente também cobre o reparo. Se o condomínio não contar com esse contrato, deverá arcar com os custos do conserto. Caso a manutenção não esteja em dia, e o local não tenha cobertura para esse tipo de acidente, o morador pode pedir ressarcimento para o condomínio.
Se o motorista aproveita a passagem de um carro à frente, e o portão se fecha, danificando o automóvel e o portão, a responsabilidade é do motorista em ressarcir o condomínio pelos danos causados ao portão, além de arcar com os reparos do seu próprio veículo.

Furto na garagem
Se não houver um sistema muito forte de segurança no local, ou se não houver um segurança ou garagista responsável pelo local, fica muito difícil comprovar um furto dentro do veículo. Se comprovado, o autor do furto deve ser responsável e o condomínio co-responsável, caso tenha garagista. Se houver, as regras do local dispostas na convenção também devem ser checadas para atribuir a responsabilidade.

Funcionário se acidenta
Nesse caso deve-se seguir o que manda a legislação trabalhista. Chame uma ambulância, faça um cadastro no CAT (cadastro de acidentes de trabalho), siga o processo normalmente. Provavelmente o funcionário deverá passar por perícia no INSS e só depois retornará as suas funções, se possível. Nesses casos, conte com a colaboração de um advogado trabalhista ou da sua administradora de condomínio

Funcionário de prestadora de serviços se acidenta dentro do condomínio
O ideal é chamar uma ambulância e comunicar a empresa prestadora de serviços. Também vale acompanhar o processo de perto, para saber se a terceirizada está cumprindo os direitos trabalhistas do funcionário, já que nesses casos o condomínio pode responder solidariamente pelo acidente. Antes de fechar contrato com empresa, certifique-se de que ela conta com seguro contra acidentes para os seus contratados.

Condomínio está sendo pintado, ou em obras, e respinga tinta ou caem pedriscos em alguns carros, danificando-os
O condomínio poderá ser responsabilizado e deverá acionar, da mesma forma, o prestador de serviços. O contrato firmado entre ambos deve prever a responsabilidade da empresa em acidentes desse tipo. 

Condomínio é assaltado
O empreendimento só pode ser considerado responsável pelo ocorrido se a convenção prever a responsabilidade do local em fazer forte vigilância. Outra situação específica é se ficar comprovado imperícia, negligência ou imprudência por parte dos funcionários.

Alguém se afoga na piscina
Depende da legislação municipal e estadual sobre o tema. O estado de São Paulo, por exemplo, pede apenas que as piscinas públicas – o que não é o caso das de condomínios – tenham guarda-vidas. Vale a pena, porém, que o local conte com indicação de profundidade, e que no regulamento interno conste que crianças não podem freqüentar a piscina sozinhos

Criança se machuca no playground
Os responsáveis pelo bem-estar dos pequenos são seus pais. O condomínio só será responsabilizado por algum dano ao menor caso não esteja com a manutenção do local em dia.

Cachorro morde vizinho
Nesse caso, a responsabilidade é inteira do dono do animal, que deverá arcar com os cuidados daquele que seu cachorro mordeu. O vizinho machucado pode porém responsabilizar o empreendimento se conseguir provar que o animal anda sempre solto, e que o síndico ou outros funcionários nunca fizeram cumprir a obrigatoriedade do bicho não circular pelas áreas comuns ou estar sem a guia.

Acidente no elevador (funcionário de manutenção, do condomínio ou condômino)
O mais importante é cuidar logo dos primeiros-socorros, acionando uma ambulância. Se estiver com a manutenção em dia, o seguro cobre quaisquer danos referentes ao acidente. Caso não haja seguro, o condomínio pode pedir o ressarcimento dos custos referentes ao acidente para a empresa de manutenção. Em casos de negligência ou imprudência na manutenção, que gerem acidentes ou danos ao equipamento, o síndico também pode ser responsabilizado.

Alguém se machuca na academia de ginástica
A situação é similar ao do playground. O local deve estar com a manutenção em dia, e no regulamento interno devem constar as regras para um bom uso do local. Vale lembrar que o local também não é adequado para crianças brincarem sozinhas. Veja aqui sugestão de regulamento para salas de ginástica

Cai algo da janela e machuca alguém na rua ou no condomínio
O condomínio todo pode ser penalizado caso não seja possível comprovar quem jogou o material pela janela. O que o seguro de responsabilidade civil do síndico pode cobrir são situações específicas, como um vidro que se desprendeu da janela, por exemplo. Já bitucas de cigarro, pedras ou outros materiais não têm previsão de cobertura

Acidente com gás no condomínio
Depende da origem do vazamento. Se for relacionado à área comum do condomínio e não decorrente de falta de manutenção, o seguro paga pelos danos. Se for um morador que esqueceu uma panela no fogo, que explodiu e danificou outras unidades, o reparo ficará a cargo do responsável. Em casos de negligência na manutenção, que gerem acidentes ou danos à estrutura da edificação, o síndico pode ser responsabilizado.

Raio no condomínio danifica equipamentos ou machuca alguém
O local precisa estar com o seu pára-raios com a medição ômica anual em dia. Nesse caso, se houver queima de equipamentos eletrônicos, o seguro pode cobrir os custos, assim como os cuidados com quem se acidentou. Da mesma forma que as instalações de gás, em casos de negligência na manutenção, o síndico pode ser responsabilizado.

Estoura um cano do condomínio e inunda uma unidade
Os edifícios têm duas redes de encanamento: a horizontal e a vertical (também chamada de coluna principal). A verical é de responsabilidade do condomínio e a horizontal do proprietário. Dessa forma, se o cano estourado for na tubulação vertical, o condomínio deve arcar com os custos relativos ao problema. Se o encanamento estiver em bom estado, o seguro pode cobrir esses custos também. Se o vazamento ter ocorrido na tubulação horizontal, a responsabilidade é do proprietário.

Fonte: SindicoNet, sendo que foram consultadas as outras seguintes fontes: Rodrigo Karpat, advogado especialista em condomínios, Vania Dal Maso, gerente geral de condomínios da administradora Itambé, José Roberto Graiche, presidente da Graiche administradora e Pedro Bento Carlos Neto, sócio da seguradora Shelter